전월세 계약갱신청구권 - 임대차 3법 파헤치기

안녕하세요. 월세 계약 만기를 앞두고 있어서 계약갱신청구권 및 임대차3법을 알아보려고 합니다.

예전에는 묵시적 갱신으로 계약을 연장해서 사는 경우가 많았는데 이젠 집값이 많이 올라 재산세 등의 세금이 많아져 전월세를 올리지 않을 수 없게 되었습니다. 누구라도 계약이 만기가 되면 전월세가 오를 것이란 것을 알고 있습니다.

임대인은 많이 올리고 싶고 임차인은 올리고 싶지 않은 게 당연한 마음이겠죠. 하지만 요즘처럼 집값이 많이 오르면 세금은 그대로 일 수가 없으니 임대료 역시 오를 수 밖에 없는 것 같습니다.

전월세 계약갱신청구권 - 임대차 3법 파헤치기

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임대차 3법은 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안입니다. 

전월세 계약갱신청구권이란

주택 임대차 계약을 맺고 2년 거주한 세입자가 원할 경우 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있도록 보장한 제도로 2020년 7월30일 '주택임대차보호법(주임법)' 개정안이 통과되고 다음 날인 7월31일 공포와 함께 시행에 들어갔다. 

이에 따라 세입자는 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고 집주인은 자신이 실거주하는 사정 등이 없으면 이를 받아들여야 한다. 

[네이버 지식백과] 계약갱신청구제 (한경 경제용어사전)

 

전월세상한제

임대료 상승폭을 직전 계약액의 5%를 이내로 제한된다. 또한, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했다.

 

계약갱신권과 전월세상한제 소급적용

2020년 7월 31일 임대차 3법 시행 전에 계약한 전월세 계약에도 소급적용이 되어 계약갱신권과 전월세상한제가 적용된다.

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계약 갱신 청구 기간

계약 갱신을 청구하지 않으면 묵시적 갱신으로 기존 계약을 그대로 유지할 수 있게 되는데 계약갱신청구권에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 유구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 된다. 

2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구를 해야합니다.(20.6.9.개정사항)

 

손해배상 청구

만약 특별한 사유 없이 임대인이 계약 갱신을 거부한다면, 임차인은 임대인에게 손해배상 청구를 할 수 있다.

임대인이 임차인의 갱신요구를 받아들이지 않아 임차인이 손해 배상 청구를 해서 받아들여지면 어떻게 될까요?
 
월세의 경우는 임대료 3개월치를 배상해야 한다.
전세의 경우는 전세의 4%에 해당하는 금액을 배상해야 한다.

전월세 계약갱신권, 임대차3법 파헤치기

계약갱신청구권 거부

임대인은 특별한 사유가 있으면 계약갱신청구권을 거부할 수 있다.

1. 임대인이 직접 그 집에 거주할 목적으로 사용할 경우
2. 직계 존속이나 직계 비속이 실거주를 목적으로 이사할 경우
3. 임차인이 연달아서 2달 이상의 월세를 밀렸을 경우
4. 임대인의 동의없이 주택의 전부나 일부를 재임대한 경우 : 세입자가 집을 빌려 숙박 공유 서비스업을 하고 있는 경우 집주인이 ‘동의한 적 없다’며 갱신을 거절할 수 있다. 세입자 A씨가 B씨에게 월세 일부를 보전받는 조건으로 집을 공유하는 것도 마찬가지다.

세입자가 “집주인의 동의를 구했다”고 주장할 때도 객관적으로 제시할 증빙자료가 있어야 한다. ‘암묵적 동의’ ‘묵시적 연장’ 등을 두고 당사자들이 입장을 바꿀 수 있기 때문이다.

전월세신고제

 2021년 6월 1일부터는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 한다. 만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있도록 했으며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주된다. 또한 개정안에는 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 담겼다. 다만 전월세신고제가 도입된다고 해도 모든 지역과 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니며, 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했다.  

[네이버 지식백과] 임대차 3법 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)

전월세 계약갱신청구권, 임대차3법 파헤치기

임대료 계산

렌트홈에서 전월세전환계산기를 이용하면 5% 인상된 임대료를 쉽게 확인해볼 수 있다.

임대료 계산

 

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계약 갱신을 앞두고 임대차 3법에 대해 정리해보았습니다.

2019년도에 계약한 월세이지만 계약갱신청구권을 사용할 수 있으니 묵시적 갱신이 되지 않도록 계약갱신청구기간에 계약갱신청구권사용에 의한 갱신임을 명확히 하여 계약서를 다시 써야겠네요.

임대료를 5%이상 인상할 경우 계약갱신청구권 사용이 아닐 수 있다고 합니다. 이 경우 새로운 계약으로 진행되어 2년 후에 계약갱신청구권 사용이 가능하게 됩니다. 

아는 부동산 사장님의 의견으로는 임대인이 오래 사실 분이라면 올해 계약갱신권을 사용하지 않고 새로 시세에 맞춰 계약을 하고 다음에 계약 갱신권을 사용하시는 방법이 있다고 하네요. 아무래도 집값이 점점 오르니 임대료가 상승할 것을 염두에 두고 조언을 해주신 거죠. 

전월세 계약 갱신하면서 알아본 내용입니다. 다른 분들도 계약 갱신에 도움이 되었으면 좋겠습니다.