다주택자가 시장에 미치는 영향과 전세난 심화의 원인

다주택자는 시장에 어떤 영향을 미칠까

다주택자가 시장에 미치는 영향과 전세난 심화의 원인

1. 임대주택 공급으로 세입자의 주거안정 도모

다주택자는 지속적으로 시장에 임대주택을 공급한다.

서울만 보면 절반 이상이 전월세 주택에 거주한다.  

전국적으로는 전체가구의 42.9%가 전월세 등 임대주택에 거주하고 있다. 

자기 집에 사는 비율을 나타내는 자가점유율은 2018년 기준 57.7%에 불과하다.

자가점유율

서울의 경우 10가구 중 5가구는 전세나 월세를 살고 있어 전국 평균보다 전월세 비율이 높은 편이다. 

다주택자는 전월세 시장에서 전 국민의 40% 이상에게 임대주택을 공급하며 세입자의 주거안정에 기여하고 있다. 

2018년 자가점유율 @국토교통부

 

2. 주택시장 조율

선분양 체제에서 상승장일 때는 분양시장이 뜨거워 미분양을 걱정하지 않아도 된다. 무주택자는 물론 1주택자도 적극적으로 청약해 내집 마련을 이루거나 신축으로 갈아탄다. 하지만 상승장에서 크게 늘어난 새아파트 공급물량이 하락장이 와도 계속 쏟아지면 미분양이 늘어나게 된다. 하락장이 오면 매수보다 전세를 선호하기 때문에 무주택자나 1주택자의 갈아타기 실수요가 급감하게 된다.

이때 다주택자들이 계약금만 내고 미분양 아파트에 투자를 하고 입주 시점에 전세물량을 공급한다. 수요가 급감하는 하락장에서 다주택자는 미분양 물량의 핵심수요자로서 주택시장이 안전성장을 지속할수 있도록 한다. 다주택자는 미분양을 매수해 전월세등으로 임대를 하며 보유하면 상승장이 와서 차익실현이 가능하다는 기대심리가 있기 때문이다. 하지만 무주택자나 1주택자는 얼마동안 지속될지 알 수 없는 하락장에서 미분양에 투자할 수 있는 마음보다는 안전하게 전세를 선호하는 것이다. 

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부동산규제가 주택시장에 미친 영향

이렇게 주택시장에 공급자 역할을 하고 있는 다주택자에게 부동산규제 정책이 강화되면서 주택시장의 전세물량이 씨가 마르고 있다.

다주택자에 대한 조정대상지역 양도세 중과와 주택임대사업자에 대한 세제혜택 축소, 취득세와 보유세 강화 등으로 다주택자의 추가 주택구입을 가로막으면서 신규 전세물량이 줄어들고 있다. 세입자 역시 주거이동을 하기보다 재계약을 선호하면서 새로 나오는 전세물량을 찾기가 더욱 어려워졌다.

 

2020년 7월 31일부터 임대차 3법이 시행되었다. 자세한 내용은 이전 블로그를 참고해 볼 수 있다.

2021.06.08 - [부동산 지식창고] - 전월세 계약갱신청구권 - 임대차 3법 파헤치기

전월세상한제는 전월세 가격 급등을 막기위해 추진한 전월세 공급 감소를 위한 정책이다. 전월세상한제로 다주택자의 임대수익률 저하는 임대주택 공급 감소로 이어지고 있다. 또한, 전세물량이 반전세 또는 월세로 전환되고 있다. 이는 결국 세입자들의 주거부담으로 늘어날 수 밖에 없다. 전월세상한제는 세입자의 주거이동을 감소시켜 임대주택 재고 감소로 이어지고 결국은 임대료 상승을 초래하게 될 것이다.

 

현실이 된 전세난 심화

한국부동산원 주간 아파트 전세수급지수 흐름

전세수급지수는 회원 중개업소에 전세 수요와 공급 상황을 물어 작성한다. 1~200 사이 숫자로 표현되며, 100보다 높을수록 공급이 부족하다는 의미다.

서울 아파트 전세수급지수는 작년 상반기 110을 밑도는 수준을 유지하다가 전월세상한제와 계약갱신청구권제가 도입된 ‘임대차 3법’이 시행된 작년 8월 이후 급등했다. 지난해 11월 세 번째주(16일 기준)엔 133.3까지 치솟았다. 이후 전세 비수기를 지나면서 올해 2월까지 120을 웃도는 수준을 유지하다가 ‘2·4 주택 공급대책 발표’ 등의 영향으로 하락하기 시작했다.

향후 대규모 주택공급이 예정된 만큼 주택 공급이 충분할 것이란 기대로 매매시장과 전세시장이 동반 안정세를 찾는 분위기였다. 이런 흐름으로 3월 첫째 주(1일 기준) 118.9를 기록하면서 110 선으로 내려온 뒤, 4월 마지막 주(26일 기준)에는 103.3까지 떨어졌다.

하지만 5월 들어 다주택자 양도소득세 중과를 피하기 위한 매물이 기대만큼 시장에 나오지 않는 ‘매물잠김’ 현상이 심화하고, 반포·노량진 등에서 대규모 재건축 단지가 이주를 시작하는 등으로 다시 전세 부족은 심각해지기 시작했다. 6월 이후부턴 다주택자 양도세 중과 시행 등 세금 부담이 본격화하면서 ‘매물잠김’이 더 악화되고, 입주물량 감소 등으로 인한 전세 매물 부족을 우려하는 세입자들이 늘면서, 전세부족이 심각해지고 있다고 느끼는 사람들이 더 늘어났다. 이에따라 이번 주 다시 110 위로 오르는 등 서울 아파트 전세 부족이 심화하는 상황이다.