부동산 경매 잔금납부 - 5단계

안녕하세요. 부동산 경매로 자아신화를 이뤄나가는 생생한 꿈을 꾸는 아이입니다.

낙찰을 받았는데 앞으로 어떤 돈이 필요할지 알아보도록 하겠습니다.

경매로 집을 사려면 돈이 언제 어떤 용도로 얼마나 필요할까요?

1. 보증금

경매에 입찰하려면 일단 보증금이 있어야 합니다. 금액은 최저가의 10%입니다.

2. 잔금 

낙찰 후 낙찰에 이의가 있는 사람이 이의신청을 할 수 있도록 일주일의 시간을 주고 일주일 후 매각허가결정이 나고, 대금지급기한은 잔금을 납부해야하는 기한으로 낙찰 2주 후 정도에 결정되며, 보통 낙찰일로부터 한달 뒤로 잡힙니다. 기간안에 잔금을 납부하지 못하면 재경매가 진행되고 보증금은 돌려받지 못하게 되는데 이를 미납이라고 합니다.

3. 대출 

경매로 낙찰된 집을 담보로 하는 대출을 경락잔금대출이라고 합니다. 제1금융권은 금리가 4% 정도이며 낙찰금액의 60% 내에서 대출이 가능하나, 이 역시 금융환경에 따라 변동이 많으니 그때그때 확인해야 합니다. 과도한 대출은 자제하는 것이 좋습니다. 낙찰금액의 최대 60%를 넘지 않도록 합니다.

4. 법무비용 

은행에서 대출을 받으려면 법무사를 통해야합니다. 법무사가 굳이 필요하지 않지만 은행에서는 은행과 연계된 법무사를 통하지 않으면 대출을 해주지 않습니다. 법무사들은 대출은행을 소개해주고, 소유권이전등기 업무를 대행해줍니다. 대출을 받아야 한다면 어쩔 수 없이 법무사를 통해 비용을 지불하고 등기를 해야합니다. 법무사 영수증은 '근저당권설정'과 소유권이전'으로 구성됩니다. 실제 법무사 수수료는 세금과 채권을 제외한 대출상담사의 수수료를 포함한 금액입니다. 법무비용은 법무사의 인건비라고 보면되고 여러 명목으로 추가되거나 할인될 수도 있지만 일반적으로 대출금액의 1~2% 정도가 적정 금액이므로 2%이상 과도하게 청구할 때는 비용조정을 요구해야 합니다. 

5. 세금

집을 살 때 내는 세금은 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세입니다. 세금 감면조치는 매번 달라지니 집을 살 때 세금이 얼마나 되는지 다시 확인해야 합니다. 

6. 채권

집을 살 때는 의무적으로 국민주택채권을 사야합니다. 국민주택채권은 굳이 가지고 있을 필요는 없기 때문에 사자마자 바로 할인해서 파는 것이 일반적인데 이때 비용이 듭니다. 그날의 할인율로 할인하면 채권비용이 나옵니다. 할인율은 대한법무사협회홈페이지에서 확인할 수 있어요.

오늘(2018-06-28)의 채권할인율 = 4.47929 %

국민주택채권 계산기

⑴  본 프로그램은 주택을 매매로 취득하는 경우 납부해야 하는 국민주택채권 매입금액 및 즉시 할인시 본인부담금을 쉽게 계산할 수 있도록 제작되었습니다. ⑵  주택공시가격은 부동산 소재지 관할 시, 군, 구청에 전화 문의로도 확인이 가능합니다. ⑶  단독주택(다가구 포함)은 단독주택공시가격을 공동주택(다세대, 아파트, 빌라, 연립등)은 공동주택공시가격을 조회하여 입력하시기 바랍니다. 상가주택은 별개의 계산으로 분류 되므로 본 프로그램으로 적용할 수 없습니다. ⑷  날짜 선택은 국민주택채권 매입일자를 지정하시면 됩니다. 다만, 매입일자를 정확히 알지 못하시면, 등기접수일(보통 잔금지급일)을 기준으로 선택하셔도 근사 값을 얻을 수 있습니다. 부동산 위치   특별시/광역시   기타지역 주택공시가격   금원    채권 매입액   금원    채권 할인율      %   기준일 : 2018-06-28 본인 부담금   금원  법무사 영수증의 채권비용을 보면 금액이 더 많이 적혀있는데 그것은 법무사 수수료가 추가되었기 때문입니다. 7. 채납 관리비, 체납 공과금 체납 관리비는 전용부분과 공용부분으로 나뉘는데 이중 전용부분은 낙찰자가 내지 않아도 되지만 공용부분에 대한 관리비는 낙찰자에게 인수됩니다. 전용부분의 밀린 가스비, 전기세, 수도세는 해당기관에 전화를 해서 필요한 서류를 보내면 요금이 소멸되어 납부하지 않아도 됩니다.  8. 기타비용 명도비용, 수리비용, 이사비용이 추가됩니다. 배당을 받는 세입자의 경우에는 명도비용을 따로 준비하지 않아도 되지만, 배당을 못 받는 세입자이거나 사정상 명도비용이 필요할 것으로 예상이 된다면 위로금 명목으로 줄 돈을 25평 기준으로 100만원 정도 예산에 넣는 것이 좋습니다. 잔금납부과정을 총정리 해보면 대출받을 때 잔금납부일을 미리 정해 두면 은행에서 정해진 날짜에 법무사의 계좌로 대출금액을 송금해 줍니다. 이때 낙찰자는 대출금액을 뺀 나머지 잔금을 법무사의 계좌로 송금하고 모든 잔금이 하나의 계좌에 모아지게 합니다. 법무사는 미리 받아놓은 서류를 가지고 법원에 가서 잔금을 납부하고, 세금납부와 소유권이전등기를 합니다. 등기를 마치면 접수번호가 나오는데 법무사에게 이것을 보내달라고 하여 등기접수를 확인합니다. 등기부등본이 나오면 법무사가 우편으로 보내줍니다. 대출없이 셀프로 소유권이전등기를 하면 직접 법원에서 잔금을 납부하고, 세금을 낸 후 등기를 하면됩니다. 1억짜리 집을 낙찰받는다면 필요한 비용은 얼마일까? 1. 입찰보증금 : 10,000,000원 2. 은행대출(50%일 경우) : 50,000,000원 3. 잔금 : 40,000,000원 4. 법무비 및 채권 : 약 1,000,000원 5. 세금(2.2%) : 2,200,000원 총 103,200,000원 정도가 됩니다!!!

ㄴㄹㅇㄴㄹ출처] 2017년 부동산취득세율 (살통영 - 통영여행,생활정보,통영맛집,멋집,통영카페) |작성자 박광수부동산

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