부동산 경매 명도 - 6단계

안녕하세요. 부동산경매로 자아신화를 이뤄나가는 생생한 꿈을 꾸는 아이입니다.

잔금납부까지 알아봤으니 부동산 경매의 마지막 단계 명도를 알아볼까요?

내가 낙찰받은 집에 살고 있는 사람, 즉 점유자를 내보내는 것을 명도라고 합니다. 같은 가격이면 명도가 쉬운 집이 좋은 집이겠죠?

세입자가 전액 배당받는 집은 명도가 쉬워요. 

일부 배당받는 세입자는 손해 본 돈을 낙찰자에게 부담하라고 이사비조로 꽤 많은 금액을 요구하는데 요구를 들어줄 필요는 없어요. 일부라도 배당을 받으려면 낙찰자의 인감도장이 찍힌 명도확인서와 인감증명서가 필요한데 이 서류는 반드시 이삿짐이 나가고, 관리비와 가스비까지 정산된 것을 확인하고 줘야 합니다. 

가장 명도가 어려운 집은 우편물을 받지 않는 집이예요. 

송달 불능 예	해결 방법
점유자가 이사를 한 경우	주소 보정
점유자가 여행, 출장 등으로 수취인 부재	돌아올 때에 맞춘 재송달
낮에는 사람이 없는 폐문 부재	야간 송달
사람이 있는데도 일부러 안 받는 수취거절	집행관 송달

재송달, 특별송달(야간송달, 집행관 송달)을 하고도 송달이 되지 않을 때는 이 집에는 사람이 살지 않으니 법원이 대신 송달 서류를 받아 보관해 주고 그 사유를 공고하는 것으로 송달된 셈 치는 공시송달을 합니다. 공시송달이 되면 강제집행이 가능합니다. 강제 집행을 하기 전에 예고를 하는데 며칠후 진짜 강제 집행을 할 예정이니 집을 비우라는 마지막 통보입니다.

집주인 또는 대항력이 없는 세입자는 인도 명령 대상자 입니다. 집주인은 인도명령 대상자이기 때문에 사실 명도 자체가 어렵지는 않아요. 법적으로 낙찰받은 집에 머물 자격이 없는 사람들이기 때문에 인도명령도 잘 나오고 강제집행도 배당전에 가능합니다.

낙찰받은 그날 바로 점유자를 찾아가 얼굴을 보고 이야기 하는 것이 최선책이 아닐까요...? 

낙찰자가 점유자에게 최대한 빨리 연락을 취해야하는 이유는 네가지가 있어요. 

1. 매각불허가신청을 할 수 있는 시간은 낙찰 후 일주일 이내입니다. 낙찰 당일 집을 방문하여 집에 문제가 없는지 확인해야합니다.

2. 명도의 난이도를 확인합니다. 첫 만남에서 점유자의 저항이 심하다면 초기부터 내용증명을 꼼꼼히 보내고 법적조치를 취하는 것이 좋습니다. 명도를 돕는 법적 장치는 인도명령과 점유이전금지가처분이 있어요. 

3. 점유자가 이사 준비를 할 시간적 여유를 좀 더 길게 줄 수 있습니다.

4. 경매입찰은 그 집에서 가장 가까운 법원에서 진행이 되므로 두 번 걸음하기보다는 기왕 움직인 날 집에 다녀오면 시간이 절약되고 다른 날 시간을 잡으려면 번거로울 수 있습니다. 

낙찰받은 날 집을 방문하고 낮시간이라 집에 사람이 없으면 메모지를 현관에 붙여놓는게 좋아요. 전화가 오면 만날 시간을 정하고 약속한 날 만나서 얼굴을 보고 앞으로의 일정을 말해줍니다. 연락처를 남기고도 10일동안 연락이 없을 경우엔 내용증명을 보내고 다시 대화를 시도합니다.

내용증명은 우편물의 내용인 문서를 등본으로 증명하는 제도입니다. 따로 정해진 양식은 없으며 A4용지에 육하원칙에 따라 전달하고자 하는 내용을 알기 쉽게 적으면 됩니다.

만남이 이루어진 후에도 만나서 이야기 내용을 정리해서 내용증명을 보내면 약속을 확인시키는 효과가 있습니다. 

여러 방법으로 대화를 시도했지만 말이 통하지 않을 때는 강제로 내보내는 수 밖에 없겠죠? 강제집행은 마지막 수단으로 법원에 강제집행을 신청하면 법원에서 사람이 나와서 열쇠수리공을 불러 강제로 문을 따고 들어가 짐을 다 들어낸 다음 컨테이너에 보관합니다. 이 비용은 낙찰자 부담입니다.

 인도 명령은 잔금납부 후 6개월 이내에 신청하지 않으면 받아주지 않으므로 만약을 대비해서 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청합니다. 강제집행 전에 이루어지는 경고장이라고 보면 됩니다. 은행에서 대출 받고 법무사를 이용할 경우 잔금시에 무료서비스로 인도명령을 신청해주므로 법무사에게 요청하면 됩니다.

3~4일이내에 인도명령이 결정되고 3~4일 후 인도명령 결정문이 법원에서 등기우편으로 낙찰자와 점유자 모두에게 송달됩니다.

인도명령 결정문을 보냈는데도 점유자가 집을 비워주지 않으면 어쩔 수 없이 강제집행을 신청할 수 밖에 없는데 그 전에 점유이전금지가처분 신청을 먼저 하는 것이 좋아요. 점유이전가처분은 인도명령이 나온 후 점유자가 바뀌면 바뀐사람을 상대로 다시 인도명령신청을 해야하기 때문에 점유자가 바뀔수없도록 하는 법적 조치입니다.

부동산점유이전금지가처분 신청 방법

1. 부동산점유이전금지가처분신청서 작성

2. 필요한 서류(부동산등기부등본, 매각허가결정문, 전입세대 열람내역과 함께 부동산점유이전금지가처분신청서)를 제출하고 송달 예납금 입금

3. 보증보험 보증서 끊기 : 신청 후 일주일 후에 담보제공명령원이라는 우편물을 받는데 이 우편물을 가지고 서울보증보험에 가면 보증서를 끊어줍니다. 이 보증서를 법원에 제출합니다.

4. 법원에서 부동산점유이전금지가처분 결정문이 송달됩니다. 

5. 이 결정문을 가지고 관할 법원에서 강제집행신청서에서 '부동산점유이전금지가처분'항목을 체크하여 작성합니다.

6. 제출한 뒤 접수증을 받고 접수증에 적힌 집행비용예납금을 법원 내 은행에 납부하고 영수증을 받으면 점유이전금지가처분 집행 신청이 완료됩니다.

7. 점유이전금지가처분 결정문은 법원 집행관이 신청자를 대동하고 점유자의 집문을 따고 들어가 결정문을 붙이는 형식으로 전달됩니다.

강제집행을 하려면 인도명령결정문과 송달증명원이 필요합니다.

강제집행신청하는 방법 

1. 송달증명원발급받기 : 담당 경매계에서 송달증명원 신청서를 작성해 송달증명원을 발급받습니다.

2. 강제집행신청서 작성하기

3. 집행비용예납하고 영수증 받기

4. 집행관의 예고 : 강제집행 신청 후 일주일 이내에 예고를 하게 됩니다. 집행관 두명과 낙찰자 본인, 증인 두명이 함께 집을 방문해 열쇠수리공을 불러 열쇠를 따고 들어가 잘 보이는 곳에 예고장을 붙이고 나옵니다.

5. 본집행 : 정해진 시간과 장소에서 법원 집행관 두 명과 여섯명의 인부를 만나 열쇠수리공이 열쇠를 따주면 집행관이 집안으로 들어가서 사진을 먼저 찍은 다음 인부들이 방별로 나누어 짐을 싸면 집행이 끝나게 됩니다.

인도적인 방법으려 명도가 이루어질 수 있는 쉬운 집을 고르는게 우선이며 최선이지 않을까 생각합니다.