부동산 경매 절차는 몇 단계인가

부동산 경매도전을 선포하고 열흘째 책으로 부동산 경매를 공부하고 있는데요.

우선, 부동산 경매 절차를 정리해야 할 것 같아요. 보는 책 마다 부동산 절차를 초입에서 거론하고 있어요. 

대한민국법원 법원경매정보 사이트를 둘러보았는데 정리가 잘 되어 있더라구요. 경매 지식을 배워나가기 좋은 것 같아요.

부동산에 대한 경매 절차에는 임의경매와 강제경매가 있는데 차이는 크지 않아 강제경매를 중심으로 정리합니다.

강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차로,

채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차입니다.

임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매로,

채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적을 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수 할 수 있는 것 입니다.

경매절차는 목적물을 압류하여, 현금화 한 다음 채권자의 채권을 변제하는 크게 세 단계의 절차로 진행됩니다. 세부적으로는 아래와 같이 아홉단계로 나눌 수 있습니다.

1. 경매신청 및 경매 개시 결정 : 채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기기록에 기입하도록 합니다.법원은 경매개시결정 정본을 채무자에게 송달합니다.

2. 배당요구의 종기 결정 및 공고 : 매각할 부동산이 압류되면, 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전으로 정합니다. 법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 경매개시결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 법원경매정보 홈페이지의 법원경매공고란 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고합니다.

3. 매각의 준비 : 법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고(현황조사/현황조사보고서), 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하고(감정평가서), 매각물건명세서를 작성하여 매각기일의 1주일 전까지 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본, 매각물건명세서를 함께 비치합니다.

4. 매각방법 등의 지정/공고/통지 : 매각방법으로는 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 기일입찰방법과 매수신청인이 지정된 입찰기간안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰 방법이 있는데 법원은 두 방법 중 하나를 선택하고 매각 기일 등을 지정하여 통지, 공고를 합니다. 최초의 매각기일은 공고일로부터 14일 이상의 간격을 두고 지정되며 매각결정기일은 대개 매각기일부터 7일 뒤로 지정됩니다.

5. 매각의 실시 : 기일입찰의 경우 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다. 기간입찰의 경우 집행관이 입찰기간동안 입찰봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가 매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다.

6. 매각 결정절차 : 법원은 지저오딘 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정합니다. 매각허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고 할 수 있습니다.

7. 매각대금의 납부 : 매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매수인은 지정된 지급기한 안에는 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다. 매수인이 지정된 지급기한까지 매각대금을 모두 납부하지 아니하면, 법원은 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.

8. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령 : 매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득합니다. 법원은 매수인이 필요한 서류를 제출하면 관할 등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁하게 됩니다. 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 6개월 이내에 부동산의 인도명령을 신청할 수 있습니다.

9. 배당절차 : 매수인이 매각대금을 모두 납부하면, 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시하게 됩니다.

매각물건명세서에 기재되는 내용

1.부동산의 표시, 2.부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 3.등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 4.매각에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재합니다.

매각기일의 공고에 기재되는 내용

1.부동산의 표시, 2.강제집행으로 매각한다는 취지와 그 매각방법, 3.부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유 사용할 수 있는 기간, 차임 똔느 보증금의  유무와 그 액수, 4.매각의 일시, 장소와 매각을 실시할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우 입찰기간, 장소, 5. 최저매각가격, 6.매각결정의 일시 및 장소 7. 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 매각기일 전에 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지, 8.등기기록에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고하여야 한다는 취지. 9.이해관계인이 매각기일에 출석할 수 있다는 취지. 10.일괄매각의 결정을 한 때에는 그 취지, 11.매수인의 자격을 제한한 때에는 그 제한의 내용. 12.매수신청의 보증금액과 보증제공 방법 등을 기재하게 됩니다.

가장 궁금한 법원에서의 매각의 실시 과정(기일입찰) 한마디로 법원의 경매 현장을 살펴보며 다음과 같습니다.

1. 매각장소 : 매각기일은 법원 안에서 진행하고 매각장소에는 다른 사람이 알지 못하도록 입찰표를 작성할 수 있는 설피(입찰표 기재대)가 마련되어 있다.

2. 입찰표, 입찰 봉투, 매각사건목록 및 매각 물건명세서의 비치 : 매각장소에는 매수희망자들이 자유롭게 사용할 수 있도록 입찰표와 입찰봉투가 비치되어 있는데 입찰 봉투는 매수보증금을 넣는 흰 색의 작은 봉투와 보증금 봉투 및 입찰표를 함께 넣는 누런색 큰 봉투가 있는데 입찰을 하려면 두 가지 봉투가 모두 필요하다.

3. 동시매각의 원칙 : 하나의 매각기일에 입찰에 부칠 사건이 2건 이상이거나 부동산이 2건 이상인 경우에는 법원이 따로 정하지 아니한 이상, 각 부동산에 대한 매각을 동시에 실시합니다.

4. 입찰의 개시 : 매각절차는 집행관이 진행하는데, 집행관은 매각기일에 입찰을 개시하기에 앞서 매각물건명세서, 현황조사보고서및 평가서의 사본을 입찰참가자에게 열람하게 하고, 특별매각조건이 있으면 이를 고지한다. 그 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지하면 입찰이 시작된다.

5. 입찰표의 기재사항  

• 사건번호, 입찰자의 성명과 주소, 부동산의 표시, 입찰가격, 대리인에 의하여 입찰하는 경우에는 대리인의 성명과 주소, 매수신청보증금액을 기재한다.
• 입찰하려는 사람은 입찰표 기재대에 들어가서 입찰표를 기재하고, 매수신청보증을 입찰보증금 봉투에 넣고 1차로 봉한 다음 기재한 입찰표와 매수신청보증봉투를 다시 큰 입찰봉투에 넣어 스테이플러로 찍어 봉하고 봉투의 지정된 위치에 날인한다.

6. 입찰표와 매수신청보증의 제출 : 입찰표와 매수신청보증이 들어있는 봉투를 입찰함에 넣어 집행관에게 제출하여야 한다. 한번 제출한 입찰표는 취소, 변경 또는 교환을 할 수 없다. 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 1/10 이다. 현금, 자기앞수표 또는 일정액의 보증료를 지급하고 발급받은 지급위탁계약체결문서(경매보증보험증권이라 함)을 제출하면 된다.

7. 입찰의 종결

• 입찰표을 마감하면 지체없이 입찰표의 개봉(개찰)을 실시한다. 개찰할 때에는 매수신고인(입찰자)가 출석하도록 하여야 한다. 
• 최고가매수신고인의 결정 : 개찰 결과 최고의 가격으로 매수신청을 하고 매수신청보증을 제출한 것으로 판명된 사람을 최고가매수신고인으로 결정한다. 
• 최고의 가격으로 매수신고를 하고 매수신청보증도 제출한 사람이 2인 이상인 경우에는 그들만을 상대로 추가입찰을 실시한다. (추가입찰에는 종전의 입찰가격에 미달하는 가격으로 입찰할 수 없다.) 추가입찰을 실시하였는데 또다시 최고의 가격그들 중에서 추첨으로 최고가매수신고인을 정한다.
• 차순위매수신고인의 결정 : 최고가매수신고인의 입찰가격에서 매수신청보증금액을 뺀 나머지 금액을 넘는 가격으로 입찰에 참가한 사람은 차순위매수신고를 할 수 있다. 차순위매수신고란 최고가매수신고인이 대금지급을 하지 않은 경우에 자기의 입찰에 대하여 매각을 허가하여 달라는 신고를 말한다. 
• 매각기일의 종결고지 : 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 집행관은 그들의 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지하게 된다. 
• 매수신청보증의 반환 : 집행관은 매각기일의 종결을 고지한 후 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 이외의 입찰자들에게 그들이 제출한 매수신청보증을 즉시 반환한다.

이제 법원에서의 매각실시 과정을 살펴보았는데 입찰할 때 실수를 방지하기 위한 주의할 점을 정리해보자.

• 실전에서 매수신청보증금(최저매각가격의 1/10)을 현금으로 준비할 경우 1, 2만원의 실수를 방지하기 위해 수표 한장으로 은행에서 끊어오는 경우가 많다. 
• 입찰표 기재할 때 입찰가격과 매수신청보증금을 바꿔쓰지 않도록 금액을 정확히 썼는지 재확인할 필요가 있다.
• 입찰마감시각을 넘기지 않도록 주의한다.

부동산 경매 성공을 위한 지식 한발짝!!!