처음 접하는 부동산 경매 용어

안녕하세요. 경매 도전 2주째인 생생한 꿈을 꾸는 아이입니다.

 

부동산 경매를 접하며 처음 알게 되는 용어들이 있는데요.

모르면 어렵지만 한번만 알면 어렵지 않아요.

 

빚을 갚지 못한 집들이 부동산 경매에 나옵니다.

부동산 경매에 나온 물건이 내 집이 되기까지의 과정에서 볼 수 있는 경매 용어를 정리해 볼께요.

우선 내가 경매할 물건을 인터넷으로 찾아봐야 할 텐데요. 인터넷으로 어떤 집이 좋을지 조사하는 것을 손품판다고 하지요.

어려워 보이는 권리분석은 무엇인가?

손품으로 찾은 경매 물건에 대해 위험요소가 있는지 확인하는 것을 권리분석 이라고 합니다. 

이 과정에서 현황평가서, 감정평가서, 매각물건명세서, 등기부등본 등을 확인합니다. 

현환평가서는 매각할 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황을 알 수 있어요. 

감정평가서로 최저매각가격을 알 수 있는데 최저매각가격이 정해진 시점은 대게 매각기일 6개월전 이예요. 해당 물건 근처의 부동산을 통해 매매현황, 전월세동향을 알아보고, 국토교통부 실거래조회 서비스를 참고하여 실거래 내역도 확인해봐야 해요. 

매각물건명세서는 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등이 기재되어 있으니 잘 확인!!! 하는게 필수예요.

이런 서류들을 복합 검토하여 소멸되거나 인수되는 권리를 확인하고 추가비용과 낙찰시 총비용을 예상하여 낙찰가를 책정할 수 있습니다. 자세한 권리분석하는 방법은 다음 포스팅에서 다룰 예정입니다.

임장이란 무엇인가?

직접 찾아가서 교통은 어떤지, 햇볕은 잘 드는지, 유해 시설은 없는지 등 집과 그 주변을 눈으로 확인하는 것은 현장조사이다. 임장이라고 한다. 임장은 발품을 팔아야 해요. "임장을 많이 가 본 사람이 이긴다. "라는 말을 들은 적이 있는데 차보다는 대중교통을 이용하며 주변을 함께 살피는 것도 중요합니다.

입찰. 이건 들어본 용어네요.

법원에서 경매에 참가하는 것은 입찰이라고 해요. 권리분석과 임장을 통해서 낙찰가(얼마를 내겠다. 이집은 이 가격이다)를 정하고 입찰표를 작성하고 최저보증금을 매수보증금 봉투에 넣어 입찰 봉투에 함께 넣어 제출하는 거죠.

 

입찰할 때 내는 최저가의 1/10에 해당하는 돈을 최저 보증금이라고 합니다.

 

경매에 최고가로 입찰한 사람이 낙찰을 받아요. 복권당첨이 생각나지만 경매는 랜덤 추첨과는 다르니까…

 

경매로 낙찰되면 낙찰 받은 사람이 법원에 잔금을 내는 동시에 그 집은 낙찰자의 것이 된답니다. 

 

잔금은 낙찰가에서 최저보증금을 뺀 나머지 금액을 말해요.

배당. 이것도 몇번 들어본 용어네요.

법원은 낙찰자한테서 받은 돈으로 빚쟁이들(은행과 채권자)에게 순번대로 돈을 갚아주는데 이것을 배당이라고 합니다. 

명도란 무엇인가?

경매로 집의 소유주가 바뀌면 그 집에 살고있는 집주인이나 세입자는 집을 떠나야하는데 낙찰자가 그들을 내보내는 것을 명도라고 한다.

 

명도 후 집을 꽃단장하고 내가 살 것인지 팔 것인지 임대를 줄 것인지 결정하면 끝!!

한번쯤 들어 본 용어도 있지만 권리분석, 임장, 명도는 처음 접한 용어예요. 하지만 이렇게 정리하고 나니 금세 익숙해지네요^^ 

이정도로 벌써 부동산 경매와 한층 친해진 느낌이랄까요...